Legal

entrega-llaves2big

Muchos contratos de alquileres exigen varios puntos dentro de sus cláusulas de entrega. Por lo general el requisito básico que señala un contrato es que el inquilino debe devolver la vivienda al finalizar el arriendo en el estado en que la recibió, salvo el deterioro del tiempo o causa inevitable. Al no cumplir con los requisitos se arriesga a no recibir la totalidad del dinero de la fianza o a una multa.

comunidad-de-propietarios-

El 26 de junio del 2013, se estableció una nueva reforma en la Ley de propiedad Horizontal (L.P.H). Algunos de los cambios que establece esta reforma repercuten en la comunidad de propietarios y en la decisión en conjunto a la hora de hacer cualquier tipo de reformas u obras ya que en algunos casos, determinadas obras serán de obligada realización para las comunidades de vecinos sin necesidad de realizar junta de propietarios.

0

 

Desde que comenzó la crisis, son muchos los jóvenes españoles -y no tan jóvenes- que han renunciado a la compra de una vivienda, en pro del alquiler. Así, el alquiler se ha convertido en una figura legal que levanta tantas dudas como propietarios e inquilinos existen en el mercado inmboliario. Los derechos exigibles así como las obligaciones, se recogen en la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), donde se estipula las normas que se debe cumplir por ambas partes contratantes. Desde nuestro blog queremos hacer un breve recorrido por las cuestiones más destacables y contestando a la pregunta: ¿Qué derechos son exigibles por parte del inquilino?. Recuerda que lo expuesto a continuación se trata de un resumen de los derechos más relevantes. En el caso de que requieras un asesoramiento más ajustado, deberás recurrir a un profesional.

Derecho a las reparaciones

Según lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil, ” el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, cuantas reparaciones sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad pactadas, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario”. O lo que viene a ser lo mismo, el inquilino sólo deberá abonar aquellas averías que hayan sido ocasionadas por su propia negligencia, no estando obligado a aquellas ocasionadas por el uso habitual del los enseres y equipamiento doméstico.

Derecho de devolución de fianza y aval aportado

El inquilino tiene derecho a la devolución de la fianza y del aval bancario en un plazo máximo de un mes, tras la debida comprobación de que todo el imbueble, incluído el mobiliario, se encuentra en iguales condiciones que al principio de iniciar la relación contractual.

Derecho de adquisición preferente

En el caso de que el propietario decida vender la vivienda, deberá ofrecérsela primero al inquilino.

Derecho a inviolabilidad del domicilio

¿Puede tu casero entrar en tu piso? No ¿Puede entrar a enseñarle la vivienda a otro posible inquilino? No ¿Puede entrar si incluye una cláusula en el contrato como que puedes entrar? No.

Si no cuenta con tu consentimiento previo y expreso, un propietario no puede acceder a tu piso alquilado.

El alquiler con opción a compra es una opción mixta que ha venido irrumpiendo con fuerza entre las modalidades contractuales de arrendamiento. Debido a la falta de recursos económicos de los nuevos compradores  junto con la inestabilidad actual, han sido muchos los contratos constuidos en nuestro país bajo esta nueva -y más holgada- posibilidad. Eso sí, dudas genera. Así que desde este post de TuManitas pretendemos arrojar algo más de luz para que decidas si finalmente deseas ser inquilino o propietario.

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

Se trata de un contrato mixto en el que las partes contratantes pactan un periodo de arrendamiento (el cual debe ser de un mínimo de cinco años) y una opción de compra de la casa por parte del inquilino. En el caso de comprar la vivienda, al nuevo propietario se le descontaría un porcentaje de las cantidades aportadas en concepto de alquiler. El precio de la vivienda se fija en la firma del contrato, aunque puede ser revisado posteriormente. Mientras dura el arrendamiento, el inquilino  puede desgravarse  en la declaración del IRPF el 10,05% de lo abonado, siempre que sus ingresos se sitúen entre los 12.000 y los 24.020 euros anuales.

¿Y qué pasa con las subidas del IPC?

En cuanto a las subidas del IPC, el propietario puede ir actualizando el contrato de arrendamiento con los debidos aumentos. En el caso de comprar, las subidas del IPC no serán aplicadas.

Estoy percibiendo la Renta Básica de Emancipación. ¿Son incompatibles?

No, ni con la RBE ni con ninguna otra ayuda.

¿Quién paga las reformas?

Este ya es un tema más controvertido. Todas las condiciones deben estar previamente pactadas y firmadas: quién pagará los costes de las reformas, qué alcance tendrán y qué obligaciones tiene el nuevo inquilino en el caso de no querer comprar finalmente. Si no hay un acuerdo pactado previamente, el arrendador sólo estará obligado a asumir las obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones habitables.

Y si soy el propietario, ¿ puedo alquilar mi piso bajo esta fórmula?.

Por supuesto. Eso sí, ten en cuenta que se trata de un contrato muy complejo de redactar ya que existen múltiples variantes, por lo que lo más recomendable es encomendar esta tarea a un profesional.

Imagen: Inmobiliariagarcia.net

 

Tras la construcción de un edificio de obra nueva, los inmuebles se van ocupando de habitantes que, en suma, podrán constituir una comunidad de propietarios. Pero, ¿cuáles son los pasos para poder constituirla legalmente?.  En este post de hoy vamos a analizar los requerimientos legales para poder crear dicha comunidad.

Para crear una comunidad de propietarios, es indispensable la existencia de pisos independientes de diferentes propietarios. Esto puede resultar de perogruyo, pero así lo asienta le Ley de Propiedad Horizontal.

En primer lugar, se ha de acudir al Registro de la Propiedad correspondiente al inmueble, registrarlo  y solicitar un libro de Actas, el cual deberá ser sellado para que tenga validez legal.

Después, y a través de una reunión de los propietarios, se elige a un presidente y a un administrador, cargos los cuales pueden recaer ambos sobre la misma persona. Si no se llega a ningún acuerdo, se puede contratar a un profesional.

Por último, se debe acudir a Hacienda para cumplimetar el registro censal, en donde se facilitará el CIF de la comunidad. Además, se deberá llevar el Libro de Actas, copia de la primera pagina de éste, copia del Acta del nombramiento de presidente y copia del DNI del presidente.

En más de una ocasión nos hemos encontrado con la figura profesional del Administrador de fincas.  La definición exacta de este perfil es: ” Un Administrador de fincas es un profesional que se encarga de gestionar, a petición de los propietarios de fincas rústicas o urbanas o por decisión de una Junta de Propietarios, los asuntos financieros, legales y técnicos que sean necesarios para el mantenimiento y gestión económica de las mismas, siempre basándose en la aplicación de la ley de la Propiedad Horizontal, Arrendamientos urbanos y rústicos” (Wikipedia).

Y aquí es a dónde vamos, según el artículo 20 de la ley de Propiedad Horizontal, las funciones del administrador son:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

Dentro de esta obligación, también se contempla que el administrador de fincas debe velar por el correcto funcionamiento de la Junta de Propietarios, en los que se incluye a todos los ocupantes de las viviendas, independientemente de que sean usufructuarios o inquilinos. Así mismo, el profesional está obligado a hacer visitar periódicas a la finca, para garantizar el cumplimiento de los estatutos.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta general, el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

El Administrador debe confeccionar todos los presupuestos de la comunidad, así como controlar las cuentas del balance de ingresos y gastos.

c) Atender a la conservación y mantenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

Esta acción puede ser desempeñada sin la aprobación de la Junta de Propietarios, debiendo comunicar toda actividad personalmente, o a través de cualquier medio de comunicación (carta, teléfono, mail…).

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e) Actuar, en su caso, como secretario de la comunidad  y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

 Custodiar, importante. Queda prohibido todo tipo de difusión de información.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Imagen: Adfruzasociados.com